Aktualne ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 4 991 zł. To spadek o -8,8%, czyli o -482 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a więc pokazuje faktyczne kwoty zapłacone przez kupujących, nie ceny widoczne w ogłoszeniach.

Dla osób pytających, o ile wzrosły ceny, obecne dane przynoszą odwrotną odpowiedź: mediana jest niższa niż rok wcześniej. Typowy zakup dotyczył mieszkania o powierzchni 47 m² i wartości 235 000 zł. Historia cen od 2019 r. pozostaje przy tym użytecznym punktem odniesienia dla oceny, czy bieżąca zmiana ma charakter trwały.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: osiedla
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 991 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -8,8% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-482 zł na metrze)
• 4 148-6 089 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 235 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• -9% - o tyle zmienił się metr od 2025 r. (średnio -8,8% rocznie)
• osiedle Zachód - najdroższa część miasta: 6 467 zł/m²

Mediana 4 991 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji: połowa lokali została sprzedana taniej, a połowa drożej. Przedział od 4 148 zł/m² do 6 089 zł/m² dobrze pokazuje zróżnicowanie cen wynikające między innymi z lokalizacji, standardu oraz metrażu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 38.8% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana dla rynku pierwotnego wyniosła 6 752 zł/m², wobec 4 865 zł/m² na rynku wtórnym.

Premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowość budynku, lecz także koszt realizacji inwestycji, współczesny standard części wspólnych oraz oczekiwania kupujących dotyczące niższych nakładów remontowych po odbiorze lokalu. Rynek wtórny jest bardziej zróżnicowany, dlatego w jego cenach silniej odbija się stan techniczny konkretnego mieszkania.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najwyższą medianę odnotowano w grupie małych mieszkań 35-45 m²: 5 143 zł/m². Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały 5 068 zł/m², a lokale 55-70 m² - 4 912 zł/m².

Wyższa cena metra w mniejszych lokalach jest typowym efektem struktury popytu. Kupujący porównują przede wszystkim całkowitą kwotę zakupu, a nie wyłącznie stawkę za metr, dlatego kompaktowe mieszkania mogą utrzymywać relatywnie wyższą cenę jednostkową.

Mapa cen: osiedla

Najdroższą częścią miasta pozostaje osiedle Zachód, gdzie mediana wyniosła 6 467 zł/m². Na drugim biegunie zestawienia znajduje się osiedle Blachownia z wynikiem 4 573 zł/m². Różnica między tymi osiedlami sięga 41%, co potwierdza, że lokalizacja nadal istotnie wpływa na ceny transakcyjne.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Na osiedlu Piastów-Powstańców Śląskich mediana osiągnęła 5 852 zł/m², a na osiedlu Pogorzelec - 5 720 zł/m². W Śródmieściu było to 4 982 zł/m². W praktyce różnice między osiedlami mogą wynikać z odmiennej podaży mieszkań, wieku zabudowy i struktury sprzedawanych lokali.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 235 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną należy uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 4 700 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Do tego dochodzi maksymalna taksa notarialna do około 2 103 zł z VAT oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Całkowity budżet nabywcy powinien więc uwzględniać nie tylko cenę z aktu, ale też obowiązkowe opłaty formalne.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2025 r. metr kwadratowy w Kędzierzynie-Koźlu zmienił cenę z 5 473 zł do 4 991 zł, czyli łącznie o -9%. Średnia roczna dynamika wyniosła -8,8%.

Bieżący wykres cen pokazuje, że lokalny rynek wszedł w okres korekty. Sama zmiana mediany nie przesądza jednak o stałym kierunku kolejnych odczytów, ponieważ na wynik wpływa również struktura mieszkań sprzedanych w analizowanym czasie.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa opolskiego objętych naszym monitoringiem to 8 803 zł/m². W Kędzierzynie-Koźlu metr kwadratowy był więc tańszy o 3 812 zł.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 28 km dalej Raciborzu mediana była identyczna i wyniosła 4 991 zł/m². Wyższe stawki odnotowano w Gliwicach i Rybniku, natomiast w Czerwionce-Leszczynach metr był tańszy o -9,7%.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika jest wyraźnie ujemna: mediana 4 991 zł/m² oznacza spadek o -8,8% i -482 zł/m² względem poziomu 5 473 zł/m² z 2025 r. To najważniejsza odpowiedź na pytanie, co dalej z cenami w bieżącym barometrze. Obecna wartość pozostaje też wyraźnie niższa od mediany 8 803 zł/m² dla monitorowanych miast województwa opolskiego.

Na tle największych rynków krajowych sytuacja jest zróżnicowana. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym największych aglomeracji odnotowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży rozpoczęto w I kwartale 2026 r. budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznaczało spadek rok do roku. W 7 największych rynkach do sprzedaży trafiło w II kwartale 2026 r. niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026).

Mechanizm lokalnego rynku może być odmienny od sytuacji w największych aglomeracjach. Przy niższym poziomie cen transakcyjnych większe znaczenie mają dostępność finansowania, skala podaży konkretnych mieszkań oraz decyzje kupujących porównujących lokalny rynek z sąsiednimi miastami. To może powodować większe wahania mediany niż na rynkach o szerokiej ofercie.

Twardych prognoz nie stawiamy. Czy ceny wzrosną, czy spadną, będzie zależało między innymi od struktury kolejnych transakcji, podaży lokali i siły popytu. Jeśli do sprzedaży będą trafiać przede wszystkim mieszkania tańsze lub wymagające remontu, mediana może pozostawać pod presją. Jeśli natomiast wzrośnie udział lokali nowszych i lepiej zlokalizowanych, odczyt może się podnieść.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 4 991 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 148 zł/m² a 6 089 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu rosną, czy spadają?

Obecnie spadają: mediana jest o -8,8%, czyli o -482 zł/m², niższa od średniej 5 473 zł/m² z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma osiedle Zachód - 6 467 zł/m². Wśród osiedli bez oznaczenia orientacyjności najniższą medianę ma osiedle Blachownia - 4 573 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Kędzierzynie-Koźlu?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 5 068 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 5 143 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny osiągnął 6 752 zł/m², wobec 4 865 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza różnicę 38.8%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 128 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Przypisanie adresów do osiedli oparto na urzędowych wykazach ulic jednostek pomocniczych miasta.

Stan danych: 2026-06-30; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.