Ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu: 5 330 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu wynosi 5 330 zł/m². To o 143 zł/m², czyli 2,6% mniej wobec poziomu odniesienia z 2025 r. Za tą zmianą kryje się wyraźne zróżnicowanie rynku: lokale deweloperskie osiągają 8 014 zł/m², a mieszkania z drugiej ręki 4 884 zł/m². Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie oczekiwania sprzedających widoczne w ogłoszeniach.

Redakcja naszkedzierzyn.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Kędzierzyn-Koźle na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu: najważniejsze liczby

• 5 330 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 143 zł/m² i 2,6% - spadek wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 4 220-6 557 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 252 250 zł - mediana ceny zakupu mieszkania.
• 47 m² - mediana powierzchni.
• 7 156 zł/m² - poziom na osiedlu Piastów-Powstańców Śląskich.

Kwota zakupu i stawka za metr odpowiadają na różne pytania. Pierwsza pomaga określić budżet, druga pozwala porównywać lokale o odmiennej powierzchni.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

8 014 zł/m² wobec 4 884 zł/m² oznacza premię rynku pierwotnego wynoszącą 64,1%. Może ona odzwierciedlać zarówno cechy nowych budynków, jak i lokalizację inwestycji. Przy porównywaniu budżetów znaczenie ma też zakres prac potrzebnych przed zamieszkaniem.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

5 411 zł/m² płacono za lokale o powierzchni 25-35 m², natomiast 5 500 zł/m² za mieszkania 35-45 m². Zestawienie nie pokazuje prostego spadku stawki wraz ze wzrostem powierzchni. Metraż nie działa w oderwaniu od lokalizacji i rodzaju budynku, co dobrze ilustruje poniższy wykres.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

7 156 zł/m² na osiedlu Piastów-Powstańców Śląskich to najwyższa mediana w zestawieniu. Na osiedlu Blachownia wynosi ona 4 544 zł/m². Pomiędzy nimi znajdują się między innymi osiedle Zachód oraz osiedle Pogorzelec.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz transakcji pozwala zejść z poziomu osiedli do konkretnych adresów:

• 9 000 zł/m² - ul. Aleja Jana Pawła II.
• 7 020 zł/m² - ul. Synów Pułku.
• 4 584 zł/m² - ul. 1 Maja.

4 416 zł/m² dzieli skrajne wartości w tym zestawieniu. Dla kupującego oznacza to, że wybór ulicy może mieć istotne znaczenie dla budżetu, nawet bez zmiany miasta.

Codziennie nowe informacje z Kędzierzyna-Koźla publikujemy na naszkedzierzyn.pl. Planujesz wolny czas? Aktualne wydarzenia i imprezy znajdziesz zawsze na naszkedzierzyn.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 252 250 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić także koszty dodatkowe: PCC według stawki 2%, czyli około 5 045 zł, maksymalną taksę notarialną do około 2 188 zł z VAT oraz 300 zł opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej.

Osoby kupujące pierwsze mieszkanie korzystają ze zwolnienia z PCC. Taksa notarialna podlega negocjacjom, a przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT i PCC nie występuje.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen w dostępnym porównaniu pokazuje zmianę z 5 473 zł/m² w 2025 r. do 5 330 zł/m² obecnie. To spadek o 143 zł/m², czyli 2,6%. Na pytanie, o ile wzrosły ceny, odpowiedź dla tego okresu jest więc odwrotna: poziom odniesienia nie został przekroczony.

Kędzierzyn-Koźle na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 741 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa opolskiego. Kędzierzyn-Koźle pozostaje poniżej tego poziomu o 3 411 zł/m².

Powiat kędzierzyńsko-kozielski wg GUS: mediana ceny lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 4 728 zł/m², wobec 4 282 zł/m² rok wcześniej, przy wzroście o 10,4%.

Porównanie z pobliskimi miastami pokazuje bardziej zróżnicowany obraz:

W Raciborzu metr kosztował o 451 zł, czyli 8,5% mniej niż w Kędzierzynie-Koźlu.

Komentarz analityczny

Spadek o 143 zł/m², czyli 2,6%, opisuje lokalne przesunięcie względem 2025 r., a nie jednolity ruch wszystkich segmentów. Różnica między cenami mieszkań nowych i używanych sprawia, że na obraz miasta wpływa również struktura sprzedawanych lokali.

W Polsce ceny mieszkań w II kwartale 2026 r. były o 6,3% wyższe niż rok wcześniej (źródło: GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.”). Lokalny spadek nie powiela zatem kierunku ogólnopolskiego wskaźnika.

Na 3 listopada 2026 r. stopa referencyjna wynosiła 3,75% (źródło: NBP, komunikat RPP po posiedzeniu 6-7 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet nabywców: łatwiejszy dostęp do kredytu może wspierać popyt, ale jego przełożenie na ceny zależy także od oferty mieszkań.

Co dalej z cenami? Jeśli popyt będzie rósł szybciej niż podaż, presja na obniżki może osłabnąć. Jeśli oferta będzie się zwiększać bez porównywalnego wzrostu zainteresowania, kupujący mogą zachować przestrzeń do negocjacji. Twardej prognozy nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Kędzierzynie-Koźlu?

Mediana wynosi 5 330 zł/m², a połowa transakcji mieściła się w przedziale 4 220-6 557 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Kędzierzynie-Koźlu rosną, czy spadają?

Mediana jest o 143 zł/m², czyli 2,6% niższa od poziomu odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma osiedle Piastów-Powstańców Śląskich: 7 156 zł/m². Niższe poziomy pokazuje tabela, w tym 4 544 zł/m² na osiedlu Blachownia.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Kędzierzynie-Koźlu?

Dla powierzchni 25-35 m² mediana wynosi 5 411 zł/m², a dla 35-45 m² jest to 5 500 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą 8 014 zł/m² i 4 884 zł/m², co oznacza premię 64,1%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 222 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 27 stycznia 2026 do 17 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (38 transakcji) i wtórny (184); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Przypisanie adresów do osiedli oparto na urzędowych wykazach ulic jednostek pomocniczych miasta.

Stan danych: 2026-09-17; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dane GUS dotyczą całego powiatu, łącznie z gminami wiejskimi, i pochodzą z tego samego rejestru. Są publikowane kwartalnie z opóźnieniem; najnowszy dostępny okres to IV kw. 2024. Stanowią tło, a nie świeższą wersję danych miejskich. Porównanie lokalne i ogólnopolskie dotyczy różnych okresów i miar.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.